Общая собственность в многоквартирном доме

4.4.1. Состав общего имущества в многоквартирном доме и толика роли

Законом установлена долевая собственность на последующее общее имущество:

- в многоквартирном доме (ст. 290ГК,ст. 36ЖК РФ, ч. 5ст. 16Закона об участии в долевом строительстве)

- в коммунальной квартире (ст. 3Закона о приватизации жилища,ст. 41ЖК РФ).

Отметим, что многоквартирные дома являются единым Общая собственность в многоквартирном доме объектом имущественных прав только при условии принадлежности всех квартир одному лицу. К примеру, согласно ст. 163ЖК РФ в гос и городской принадлежности находятся дома, в каких все помещения находятся в принадлежности РФ, субъектов РФ, городских образований. Муниципальный (городской) дом, в каком приватизирована хотя бы одна квартира, уже не является объектом гос Общая собственность в многоквартирном доме (городской) принадлежности. При условии полной выплаты паевого взноса хотя бы одним членом кооператива в кооперативном доме появляются правоотношения принадлежности на квартиру и долевой принадлежности на общее имущество многоквартирного дома (п. 2ст. 129ЖК). Аналогично, дом, в каком хотя бы одно помещение передано в собственность гражданина, в целом не Общая собственность в многоквартирном доме является объектом права принадлежности застройщика, в его принадлежности могут находиться только оставшиеся квартиры.

При наличии собственников квартир многоквартирный дом в целом не является единым объектом имущественных прав. В согласовании с штатским и новым жилищным законодательством многоквартирные дома (кондоминиумы - согласно действовавшему до 01.03.2005 Законуо ТСЖ) являются комплексом (совокупой) неподвижного имущества, включающим:

- самостоятельные Общая собственность в многоквартирном доме помещения, принадлежащие различным лицам на праве принадлежности;

- общее имущество дома, являющееся их долевой собственностью.

Многоквартирные дома являются объектами отношений по эксплуатации и управлению - особенных жилищных правоотношений (п. 1 ст. 290ГК,раздел VIIIЖК РФ).

Согласно ст. 36ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой принадлежности последующее Общая собственность в многоквартирном доме имущество:

1) помещения, не являющиеся частью квартир и созданные для обслуживания более 1-го собственника помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и другие шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в каких имеются инженерные коммуникации и другое оборудование, обслуживающее более одной квартиры (технические подвалы);

2) крыши Общая собственность в многоквартирном доме, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электронное, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся в данном доме за пределами либо снутри помещений и обслуживающее более 1-го помещения;

3) земляной участок, на котором находится многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства;

4) другие объекты вне дома, расположенные на общем участке и созданные для обслуживания, эксплуатации Общая собственность в многоквартирном доме и благоустройства данного дома.

По имеющимся правилам, данные муниципального технического учета и инвентаризации являются достоверными сведениями об объектах градостроительной деятельности, жилых и нежилых помещениях. Соответственно, основанием для включения объектов в состав общего имущества являются сведения о предназначении помещений в документах ОТИ (БТИ).

Состав общего имущества дома Общая собственность в многоквартирном доме должен быть указан в договоре управления многоквартирным домом, который заключается управляющей компанией, избранной общим собранием собственников помещений, с каждым из их (ст. 162ЖК РФ). Для домов, разрешения на строительство которых получены после 01.03.2005, состав общего имущества дома должен указываться в проектной декларации (инфы о проекте строительства), которая должна публиковаться в средствах массовой Общая собственность в многоквартирном доме инфы (в том числе в сети Веб) и передаваться в орган по гос регистрации прав(ст. 19,20Закона об участии в долевом строительстве).

По общепринятому правилу, толика в праве на общее имущество дома (толика роли) пропорциональна размеру общей площади помещения (ст. 37ЖК РФ), если до вступления в силу Закона о внедрении Общая собственность в многоквартирном доме в действие ЖК собственники помещений решением общего собрания либо другим соглашением не установили другое(ст. 15Закона о внедрении ЖК РФ).

Собственникам комнат также принадлежит право долевой принадлежности на общие помещения в коммунальной квартире, обслуживающие более одной комнаты. Толика собственника комнаты пропорциональна общей площади комнаты (п. 1 ст. 42ЖК РФ).

Особенность Общая собственность в многоквартирном доме толики в праве на общее имущество в силу закона такая, что она:

- не отчуждается раздельно от права принадлежности на помещение;

- не подлежит выделу;

- автоматом появляется и перебегает вкупе с правом принадлежности на помещение, соответственно, не подлежит отдельной гос регистрации.

Содержание права долевой принадлежности на общее имущество состоит в том Общая собственность в многоквартирном доме, что собственники помещений имеют право воспользоваться общим имуществом и должны нести расходы по его содержанию, соразмерные собственной доле роли (ст. 30,39,43ЖК РФ).

Предназначенное для управления многоквартирным домом приятельство собственников жилища (ТСЖ) вправе определять расходы на содержание и ремонт общего имущества и размер платежей на эти цели для каждого Общая собственность в многоквартирном доме собственника помещений, также добиваться в судебном порядке возмещения убытков в случае неисполнения собственниками помещений обязанностей по обозначенным платежам (ст. 137ЖК РФ).

Решение об оплате расходов на полный ремонт принимается общим собранием собственников помещений. Обязанность по оплате расходов на полный ремонт распространяется на всех собственников помещений с момента появления права принадлежности Общая собственность в многоквартирном доме на помещение. Обязательство предшествующего собственника по оплате расходов на полный ремонт перебегает к новенькому собственнику (ст. 158ЖК РФ).

4.4.2. Распоряжение общим имуществом

ЖК допускает ограниченное распоряжение общим имуществом многоквартирного дома: объекты общего имущества могут быть переданы в использование другим лицам либо обременены сервитутом, когда это не связано с нарушением охраняемых прав Общая собственность в многоквартирном доме и легитимных интересов людей и юридических лиц (п. 4 ст. 36ЖК РФ). Как и ранее, в согласовании сЗакономо ТСЖ общее имущество - общие помещения, конструкции, общие строения и сооружения не могут быть проданы, обменены, заложены. В отношении их могут быть заключены только договоры аренды, безвозмездного использования (ссуды), соглашения Общая собственность в многоквартирном доме об установлении сервитутов и другие сделки по предоставлению в использование в согласовании с его мотивированным предназначением.

Право распоряжения общим имуществом принадлежит самим собственникам помещений, ТСЖ либо иному объединению собственников помещений (ст. 44,п. 2ст. 137ЖК).

Сделка (контракт аренды, ссуды и пр.) может быть заключена в согласовании с нормами ст. 246ГК Общая собственность в многоквартирном доме о распоряжении общим имуществом по соглашению всех участников долевой принадлежности (в том числе через представителя). Если жильцами образовано ТСЖ либо другое объединение, то стороной контракта является данное юридическое лицо. Но принятие решений о передаче общего имущества в использование либо установлении сервитута относится к компетенции общего собрания собственников помещений - высшего органа управления домом Общая собственность в многоквартирном доме(ст. 44ЖК). Не все собственники помещений являются членами ТСЖ. Членство в ТСЖ является добровольческим, число членов ТСЖ, создавших приятельство, должно составлять 50% и поболее голосов от общего числа собственников помещений(ст. 135ЖК). Решение о передаче общего имущества в использование должно быть принято на общем собрании собственников помещений (а Общая собственность в многоквартирном доме не только лишь членов ТСЖ) большинством в 2/3 голосов участвующих в собрании собственников (п. 1ст. 46ЖК РФ).

Допускается принятие решения общего собрания методом заочного голосования - методом представления собственником помещения собственного письменного решения по вопросам повестки без одновременного совместного присутствия участников (ст. 47ЖК).

К распоряжению имуществом также относятся деяния по изменению и уничтожению Общая собственность в многоквартирном доме объекта. Согласно п. 3 ст. 36,п. 2ст. 40ЖК уменьшение размера общего имущества может быть только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе при реконструкции дома или реконструкции, переустройстве, перепланировке помещений. Решение о реконструкции дома (в т.ч. с его расширением либо надстройкой) относится к Общая собственность в многоквартирном доме компетенции общего собрания собственников помещений и должно быть принято большинством в 2/3 голосов (п. 2ст. 44,п. 1ст. 46ЖК).

К примеру, в Москве существует практика переустройства чердачных помещений, которая регламентируется распоряжением мэра Москвы от 02.07.96 N 49/1-РМ "Об устройстве мансардных помещений под жилые цели в домах в г. Москве" . Если для сотворения Общая собственность в многоквартирном доме инвестором нового объекта недвижимости (мансардного помещения) употребляется общее имущество (чердаки, крыши, несущие конструкции, коммуникации), то в согласовании с данным документом решение о проведении реконструкции должно приниматься на общем собрании ТСЖ. В текущее время согласно ЖКдля этого нужно согласие всех собственников помещений. Сразу контрактом с ТСЖ могут быть предусмотрены порядок Общая собственность в многоквартирном доме использования и конфигурации общего имущества дома, компенсационные выплаты собственникам примыкающих помещений, другие права и обязанности инвестора.

4.4.3. Общий земляной участок

Включение земляного участка в состав общего имущества многоквартирного дома является новеллой ЖК.Ранее в согласовании сЗакономо ТСЖ земляной участок мог быть передан в общую долевую собственность собственников жилища при разработке Общая собственность в многоквартирном доме кондоминиума. В текущее время в связи с отменойЗаконао ТСЖ и исключением из законодательства понятия "кондоминиум" в согласовании с правиламист. 16Закона о внедрении ЖК появление права общей долевой принадлежности на земляной участок определяется датой застройки и наличием кадастрового учета участка.

А. Занятый многоквартирным домом земляной участок сформирован. Если в имеющейся застройке Общая собственность в многоквартирном доме занятый домом участок поставлен на кадастровый учет до вступления в силу ЖК,он безвозмездно перебегает в общую долевую собственность всех собственников помещений. Право долевой принадлежности на землю появляется с 1 марта 2005 г. в силу закона.

К примеру, если многоквартирный дом построен на арендованном застройщиком муниципальном (городском) земляном участке, то Общая собственность в многоквартирном доме данный участок уже сформирован, так как для заключения контракта аренды нужен кадастровый план. Соответственно, обязательство застройщика по арендной плате за землю перед арендодателем гос либо городской земли прекращается с 01.03.2005. Но с этой даты появляется основание для начисления земляного налога собственников помещений, уплата которого должна выполняться в согласовании с Налоговым Общая собственность в многоквартирном доме кодексом.

ЖКиЗаконо внедрении его в действие не делают исключения для случаев строительства многоквартирных домов на земляных участках, находящихся у застройщиков на праве принадлежности. При всем этом появляется последующая коллизия. С одной стороны, вст. 235ГК содержится открытый список оснований прекращения права принадлежности. Не считая отчуждения, изъятия, отказа от права, смерти вещи и пр Общая собственность в многоквартирном доме. допускается утрата права принадлежности в других случаях, предусмотренных законом. С другой стороны,ст. 44ЗК устанавливает закрытый список оснований прекращения права принадлежности на земляной участок: отчуждение собственником, отказ от права принадлежности, принудительное изъятие. Пока в ЕГРП существует запись о праве принадлежности застройщика на участок, у налоговых органов Общая собственность в многоквартирном доме имеются основания для начисления налога за землю. Потому если застройщик не заинтересован в сохранении права принадлежности на землю и уплате налога на имущество, которое ему не принадлежит и которым он не пользуется, то рекомендуется подать заявление в регистрирующий орган о прекращении права принадлежности и начать функцию регистрации права долевой Общая собственность в многоквартирном доме принадлежности собственников помещений на общий участок.

Б. Земляной участок в имеющейся застройке не сформирован (не проведено землеустройство и кадастровый учет). Согласно п. 2 ст. 6Закона о внедрении в действие Градостроительного кодекса Русской Федерации, если застроенные местности не разбиты на земляные участки, то границы участков, на которых размещены многоквартирные дома, инсталлируются средством подготовки проектов Общая собственность в многоквартирном доме планировки территорий и проектов межевания территорий, которые утверждаются главой местной администрации с соблюдением процедуры общественных слушаний в согласовании сост. 46Градостроительного кодекса.

Для приобретения права долевой принадлежности на общий участок нужны:

- проведение общего собрания собственников помещений;

- воззвание уполномоченного собранием лица в орган гос власти либо местного самоуправления (уполномоченный орган Общая собственность в многоквартирном доме) с заявлением о формировании участка;

- принятие уполномоченным органом решения о подготовке документации по планировке и межеванию местности;

- публикация решения и общественные слушания с ролью лиц, чьи интересы могут быть затронуты таким проектом;

- принятие уполномоченным органом решения об утверждении документации по проекту планировки и межевания (но не о предоставлении либо передаче Общая собственность в многоквартирном доме участка в общую собственность!);

- постановка участка на муниципальный кадастровый учет.

В данном случае право общей долевой принадлежности на землю всех собственников помещений появляется с момента проведения муниципального кадастрового учета.

В. Многоквартирный дом построен (реконструирован) после 1 марта 2005 г. Приемка домов после этой даты вероятна только при установлении Общая собственность в многоквартирном доме размера и границ участка (п. 6 ст. 16Закона о внедрении в действие ЖК), т.е. при наличии сформированного занятого домом участка. В данном случае в согласовании сост. 36,38ЖК, ч. 5ст. 16Закона об участии в долевом строительстве право долевой принадлежности на землю каждого собственника помещений появляется с момента появления права принадлежности на помещение.

Отметим Общая собственность в многоквартирном доме, что во всех 3-х случаях право общей принадлежности на землю (совместно с обязанностью по уплате налога) появляется без гос регистрации. Но регистрация права долевой принадлежности будет неотклонима в случае распоряжения общим земляным участком.

Использование участком. Общий земляной участок может быть передан в использование (по договорам ссуды, аренды Общая собственность в многоквартирном доме) либо обременен правом ограниченного использования (п. 5 ст. 36ЖК). Установление права ограниченного использования определяется наличием до 01.03.2005 объектов недвижимости, для использования которых устанавливается обременение.

Если объекты (примыкающие дома, другие объекты на примыкающих участках, подземные сооружения и коммуникации на занятом домом либо примыкающем участке) существовали до 01.03.2005, то ЖКне допускает запрета на Общая собственность в многоквартирном доме установление обременения в случае необходимости доступа к этим объектам. Разумеется, что в данном случае устанавливается или общественный сервитут (п. 2ст. 23ЗК), или другое ограничение права на землю(ст. 56ЗК).

Если после 01.03.2005 на примыкающих участках возводятся новые объекты или прокладываются новые коммуникации на занятом домом либо примыкающем участке, то обременение может Общая собственность в многоквартирном доме быть установлено только по соглашению с собственниками помещений или по решению суда. В данном случае действуют правила о личном сервитуте (п. 1 ст. 23ЗК,ст. 274 - 276ГК).

4.4.4. Муниципальная регистрация права долевой принадлежности на общее имущество в многоквартирном доме

Пт 2 ст. 23Закона о регистрации прав (в ред. Закона о внедрении ЖК РФ) установлено, что регистрация Общая собственность в многоквартирном доме права принадлежности на жилое либо нежилое помещение в многоквартирном доме сразу является регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой принадлежности на общее имущество. Данная норма показывает на производный нрав регистрации толики роли от регистрации права на помещение в доме.

Приказом Минюста Рф от 27 июня 2003 г. N 152 утверждена Общая собственность в многоквартирном доме Инструкцияо порядке гос регистрации прав на неподвижное имущество и сделок с ним в кондоминиумах . В согласовании с п. 1ст. 4Закона о внедрении ЖК до приведения в соответствие с ним действующих нормативных актов такие акты используются постольку, так как они не противоречатЖКи данному Закону. Потому до внесения конфигураций Общая собственность в многоквартирном доме вПравилаведения ЕГРП и указаннуюИнструкциюМинюста порядок регистрации права долевой принадлежности на общее имущество многоквартирных домов может быть основан на последующих положениях.

1. Муниципальная регистрация многоквартирных домов (кондоминиумов) не проводится. Регистрируются права, их ограничения (обременения) и сделки со последующим неподвижным имуществом в составе дома:

- личные жилые и нежилые помещения, являющиеся собственностью отдельных собственников, в том Общая собственность в многоквартирном доме числе ТСЖ либо другого объединения собственников, предназначенного для эксплуатации дома;

- общее неподвижное имущество - земляные участки, строения, помещения, являющиеся общей долевой собственностью собственников помещений.

Регистрация прав на другое общее имущество многоквартирного дома - лестничные клеточки, лифты и лифтовые шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие Общая собственность в многоквартирном доме конструкции, механическое, электронное, сантехническое и другое оборудование - раздельно (пообъектно) не проводится.

2. При регистрации права на общее имущество разделы ЕГРП на общие земляные участки, строения и сооружения соединяются воединыжды. В свидетельстве о регистрации права общей долевой принадлежности в графе "Объект права" указываются сведения обо всех общих объектах недвижимости.

3. Регистрация права на Общая собственность в многоквартирном доме общее имущество в доме неотклонима в случае:

- строительства либо реконструкции дома;

- приобретения общего земляного участка;

- совершения сделок по передаче общего неподвижного имущества в использование (к примеру, аренду на срок более 1-го года);

- установлении ограничения (к примеру, сервитута);

- возведения нового объекта.

4. Регистрация права на общее имущество во вновь сделанном (построенном, реконструированном Общая собственность в многоквартирном доме) доме вероятна только после регистрации появления прав собственников на их личные помещения.

Регистрация прав на личные помещения не требуется в случае:

- приобретения собственниками помещений в долевую собственность земляного участка в имеющейся застройке;

- регистрации права долевой принадлежности на общее имущество дома в имеющейся застройке, если права собственников помещений Общая собственность в многоквартирном доме появились до 31 января 1998 г. (до вступления в действие Законао регистрации прав).

5. При регистрации права долевой принадлежности на общее имущество в графе "Правообладатель" может быть обозначено "Собственники помещений".

6. Свидетельство о регистрации права долевой принадлежности на общее имущество дома выдается:

- только тем собственникам, которые зарегистрировали в ЕГРП права на свои помещения;

- в случае Общая собственность в многоквартирном доме, когда право на общее имущество регится в первый раз.

В предстоящем сведения о долевой принадлежности на общее имущество указываются в свидетельстве о регистрации права собственников личных помещений.

7. В свидетельстве о регистрации прав на личные помещения в графе "Вид права" может быть обозначено: "Толика в праве общей принадлежности на Общая собственность в многоквартирном доме общее имущество многоквартирного дома в размере...".

Документы для гос регистрации прав на общее неподвижное имущество многоквартирного дома. Для регистрации права долевой принадлежности домовладельцев на общее неподвижное имущество, в том числе на общий земляной участок, могут потребоваться последующие документы:

1. Заявление о гос регистрации права общей долевой принадлежности (в отношении Общая собственность в многоквартирном доме каждого объекта общего неподвижного имущества). Заявление может быть подано:

- всеми собственниками помещений конкретно либо через собственных представителей (к примеру, в случае ограниченного числа помещений);

- представителем всех собственников;

- представителем ТСЖ.

В случае подачи заявления представителями дополнительно представляется документ, подтверждающий их возможности, к примеру, решение общего собрания собственников, принятое в согласовании со Общая собственность в многоквартирном доме ст. 44 - 48ЖК. Председатель правления ТСЖ представляет решение правления об его избрании и утомившись приятельства.

2. Документ об оплате гос регистрации права (подлинник и копия).

Размер гос пошлины за регистрацию права долевой принадлежности всех собственников на один объект недвижимости составляет в совокупы 500 рублей (для физических лиц).

3. Сведения о размере толикой роли (толикой Общая собственность в многоквартирном доме в праве общей принадлежности на общее имущество дома), также решение общего собрания собственников помещений (либо их соглашение) о приобретении, строительстве, реконструкции объекта недвижимости, содержащее сведения о собственниках и принадлежащих им помещениях.

Данные сведения могут быть указаны в приложенном перечне, который может быть удостоверен:

- председателем правления ЖСК Общая собственность в многоквартирном доме, ТСЖ, другого объединения собственников, предназначенного для эксплуатации многоквартирного дома;

- самими собственниками (при отсутствии нареченных организаций).

В перечне рекомендуется указывать основания приобретения домовладельцами помещений (договоры, свидетельства о праве на наследие и пр.) и реквизиты их регистрации в уполномоченных органах, в том числе учреждении юстиции.

4. Правоустанавливающие документы на общее неподвижное имущество Общая собственность в многоквартирном доме многоквартирного дома, а именно:

- акт органа гос власти либо местного самоуправления о передаче земляного участка в долевую собственность домовладельцев либо о формировании общего земляного участка (утверждении проекта границ);

- акт ввода в эксплуатацию завершенных строительством (реконструкцией) общих построек, сооружений либо помещений;

- договоры купли-продажи общих построек и сооружений.

5. Техпаспорт дома Общая собственность в многоквартирном доме, удостоверенный ОТИ (БТИ) и содержащий сведения об общем имуществе дома. Паспорт может быть представлен один раз при регистрации права общей принадлежности. Для следующей регистрации сделок и ограничений (обременений) прав на общее имущество его представление необязательно. Повторное представление паспорта дома требуется в случае конфигурации состава общего имущества либо черт входящих Общая собственность в многоквартирном доме в него объектов.

6. Для регистрации прав на общий земляной участок нужен его кадастровый план.


obshaya-tehnologiya-tehnologiya-produkcii-obshestvennogo-pitaniya-konditerskoe-proizvodstvo-6-glava.html
obshaya-teoriya-dejstviya-geometricheskih-form.html
obshaya-teoriya-normi-procenta.html